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'똘똘한 한채' 쏠림 겨냥 … 1주택 갭투자 稅혜택 박탈 시사 2026-01-23 18:32
◆ 부동산 정책 ◆

이재명 대통령이 비거주 주택에 대한 '양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)' 축소 방침을 공식화하면서 부동산 시장이 술렁이고 있다. 1가구 1주택자라 하더라도 실거주 여부를 양도세 공제의 핵심 잣대로 삼겠다는 메시지로, 사실상 '똘똘한 한 채' 전략을 겨냥한 조치다.
이 대통령은 23일 사회관계망서비스(SNS)에 장특공제와 관련해 "1주택도 주거용이 아닌 투자·투기용이라면 장기 보유했다고 세금을 감면해주는 것은 이상해 보인다"며 "장특공제가 매물을 막고 투기를 권장하는 꼴"이라고 밝혔다.
현행 소득세법상 1주택자는 주택을 10년 이상 보유하고 거주하면 최대 80%의 장특공제를 받을 수 있다. 장특공제는 양도차익에서 일정 비율을 공제해 과세표준을 낮춰주는 제도다. 예컨대 양도차익이 5억원일 때 80%를 공제하면 과표는 1억원으로 줄어들고, 적용 세율도 크게 낮아진다.
장특공제는 이미 한 차례 개편을 거쳤다. 2020년까지는 보유기간만 충족하면 최대 80% 공제가 가능했지만, 2021년부터는 보유(최대 40%)와 거주(최대 40%) 요건을 분리했다. 장기 보유만으로는 과거와 같은 세제 혜택을 받기 어려워진 것이다.
이 대통령 발언대로 제도가 다시 손질될 경우 보유 요건은 사라지고 거주 요건만 남을 가능성이 거론된다. 이때 장특공제는 실거주 기간에 따라 40%만 적용되거나 실거주 요건을 충족한 때에 한해 80%를 몰아주는 방식으로 재편될 수 있다.
세 부담 변화는 작지 않다. 다른 공제가 없다고 가정할 때 1주택자가 양도가액 15억원, 양도차익 10억원의 주택을 매도하면 현행 제도에서 장특공제 80% 적용 시 과표가 4000만원으로 줄어 양도세는 474만원 수준이다. 그러나 공제율이 40%로 축소되면 과표는 1억2000만원으로 늘고, 양도세는 2304만원으로 약 4.8배 증가한다.
제도 개편을 위해서는 국회에서 소득세법 개정이 필요하다. 이르면 올해 7월 정부 세법 개정안 발표 과정에서 구체적 기준이 드러날 것으로 보이며, 연말 국회 통과 시 실제 적용은 내년부터 이뤄질 가능성이 크다.
한편 김용범 청와대 정책실장이 최근 종합부동산세 개편 가능성을 언급하며 보유세까지 동시에 손질할 수 있다는 관측도 나온다.
[문지웅 기자]
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