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리모델링 앞둔 아파트 경매 노린다면 조합원 지위 승계 가능한지 꼭 살펴야 2026-01-29 17:00

1기 신도시에 위치한 소형 아파트가 경매에 나왔다. 지하철역이 도보권에 있고, 학교 및 생활편의시설 접근성도 좋다. 다만 1992년에 준공된 아파트로서 노후도가 높고, 단지 내 주차 공간이 부족하다는 점은 실거주 만족도 측면에서 분명한 약점이다. 이 같은 한계를 보완하기 위해 해당 단지는 리모델링 사업을 추진해 왔다. 조합 내부 사정으로 한동안 사업이 멈췄지만, 최근 들어 다시 정상화 절차에 들어간 것으로 알려졌다. 이처럼 리모델링 사업이 진행 중인 아파트를 경매로 매입하고자 할 때 반드시 짚고 넘어가야 할 점을 살펴보겠다.
재건축 규제 완화에 대한 기대감이 점차 약해지면서 그 대안으로 리모델링 아파트 단지가 다시 주목받을 것으로 보인다. 재건축이 노후·불량 주택을 전면 철거한 뒤 새로운 주택을 짓는 방식이라면, 리모델링은 기존 건축물의 골조를 유지한 채 증축 또는 개축, 대수선을 통해 주거 기능을 개선하는 사업이다. 준공 후 15년이 지나면 추진이 가능하고, 관리처분계획인가 등의 절차가 없어 재건축보다 진행 속도가 빠르다는 장점이 있다.
또 재건축초과이익환수제나 임대주택 건설 의무와 같은 규제가 적용되지 않아 재건축 추진이 어려운 단지에서 대안으로 거론된다. 하지만 단점도 존재한다. 가구 수 증가 폭이 최대 15%로 제한되어 있어 일반분양 물량이 적고, 최근 공사비 급등으로 추가분담금 규모가 재건축과 유사하거나 오히려 더 커진 사례도 늘고 있다. 이 문제로 조합 내부 갈등이 심화하면서 사업이 지연되는 경우도 적지 않다.
하지만 모든 노후 아파트 단지가 재건축을 진행하기는 어렵다. 기존의 높은 용적률과 사업성 등을 종합적으로 고려할 때 리모델링이 더 합리적인 선택이 되는 단지도 존재한다. 다만 리모델링과 재건축을 둘러싼 내부 갈등이 첨예하게 대립하는 단지라면, 투자자 입장에서는 사업 방향이 정리되기 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 안전한 전략일 것이다.
다음으로 확인해야 할 사항은 낙찰자가 리모델링 조합원의 지위를 승계받을 수 있는지다. 재건축의 경우 투기과열지구에서는 조합원 지위 양도·양수가 원칙적으로 금지되며, 예외적으로 금융권이 신청한 경매에 한해서만 승계를 허용한다. 반면 주택법을 적용받는 리모델링은 조합원 지위 승계가 제한되지 않는다. 즉 종전 소유자가 조합원이라면, 낙찰자에게 조합원의 지위도 함께 이전된다. 반대로 종전 소유자가 조합원이 아닌 경우에는 소유권을 취득하더라도 자동으로 조합원이 되지 않고, 향후 매도청구의 대상이 될 수 있으므로 주의해야 한다. 이후 조합원 가입 여부는 조합 정관, 총회 결의에 따라 결정될 수는 있다.
위 사례의 리모델링 조합에 확인한 결과 '현재 소유자는 조합원이 아니며, 3개월 후에 예정된 총회 결정을 지켜봐야 한다'는 회신이 있었다. 이는 낙찰자가 조합원 지위를 취득할 수 있을지가 확정되지 않았다는 의미다. 다만 리모델링 조합 입장에서도 비조합원을 상대로 매도청구권을 행사하는 데 따른 부담이 적지 않은 만큼 효율적인 사업 진행을 위해 신규 조합원 가입을 허용할 가능성도 배제할 수 없다. 그럼에도 조합원 지위가 확정되지 않은 물건을 단순히 '리모델링 진행 중'이라는 이유만으로 호재로 판단하는 것은 위험하다. 리모델링 아파트 경매에서는 사업의 안정성과 조합원 지위 승계 여부를 반드시 점검해야 한다.
[이주현 지지옥션 전문위원]
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