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“이제 대출 못 받나요”...다주택자 대출 연장 막힌다 [호모 집피엔스]	2026-04-18 13:04
세입자 있으면 유예…최대 2028년 7월까지 다주택자가 보유한 수도권·규제지역 아파트 담보대출 만기 연장이 원칙적으로 금지됐다. 어린이집 운영 등 특수 용도나 세입자 거주 등 일부 예외가 있지만, 대부분은 주택을 매각하거나 대출을 상환해야 한다. 금융당국과 금융권에 따르면 다주택자 대출 규제를 담은 ‘2026년도 가계부채 관리 방안’이 지난 4월 17일부터 시행됐다. 핵심은 신규 대출뿐 아니라 기존 대출 만기 연장까지 제한하는 데 있다. 은행은 만기 도래 시 차주 동의를 받아 주택소유확인시스템(HOMS) 등으로 보유 주택 수를 확인한다. 개인과 개인 임대사업자는 세대 기준으로 다주택자 여부를 판단한다. 법인 임대사업자 등 시스템 확인이 어려운 경우에는 차주가 직접 비다주택자임을 입증해야 한다. 허위로 확인되면 기한이익상실 등 불이익을 감수하겠다는 확약서를 제출해야 한다. 관련 절차를 거부하면 만기 연장은 제한된다. 예외는 일부 인정되지만 범위는 좁다. 어린이집, 민간건설임대주택, 인구감소·관심지역 주택, 미분양 주택, 문화재 등은 보유 주택 수 산정에서 제외되며 만기 연장 제한에서도 예외가 적용된다. 규제 대상은 아파트 담보대출로 한정돼 주거용 면적이 과반인 상가주택은 포함되지 않는다. 주택을 팔 수 없는 법적 의무가 있는 경우도 예외다. 도시 및 주거환경정비법(도정법)상 전매제한, 주택법상 실거주의무 등이 해당한다. 세입자가 거주 중이면 임대차 계약 종료일까지 규제가 유예된다. 지난 4월 1일 정책 발표일 기준 유효한 계약뿐 아니라 4월 16일까지 체결된 묵시적 갱신도 인정된다. 또 발표일로부터 4개월 이내 종료되는 계약은 계약갱신청구권 행사도 가능하다. 7월 31일까지 세입자가 갱신을 요구하면 2028년 7월 31일까지 대출 연장이 가능하다. 이 밖의 경우에는 규제가 엄격하게 적용된다. 금융당국은 주택 처분이 지연되더라도 만기 연장은 불가하다고 명확히 했다. 매수자가 없어 매각이 늦어지는 경우도 예외로 인정되지 않는다. 차주는 가격을 낮춰서라도 매각하거나 대출을 상환해야 한다. 규제 회피 시도도 대부분 차단된다. 임대 사업을 중단하고 업종을 바꿔도 대출 취급 당시 임대사업자였다면 여전히 규제 대상이다. 본인 명의가 아닌 제3자 소유 주택을 담보로 대출받아도 차주가 다주택자라면 규제를 적용받는다. 대출 갈아타기도 제한된다. 증액이 없어도 다른 은행으로의 대환은 물론 동일 은행 내 대환도 허용되지 않는다. 비주택 담보대출에 수도권·규제지역 아파트를 추가 담보로 설정한 경우 역시 규제 대상에 포함된다. [ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]

“이제 대출 못 받나요”...다주택자 대출 연장 막힌다 [호모 집피엔스]

2026-04-18 13:04

세입자 있으면 유예…최대 2028년 7월까지

다주택자가 보유한 수도권·규제지역 아파트 담보대출 만기 연장이 원칙적으로 금지됐다. 어린이집 운영 등 특수 용도나 세입자 거주 등 일부 예외가 있지만, 대부분은 주택을 매각하거나 대출을 상환해야 한다.
금융당국과 금융권에 따르면 다주택자 대출 규제를 담은 ‘2026년도 가계부채 관리 방안’이 지난 4월 17일부터 시행됐다. 핵심은 신규 대출뿐 아니라 기존 대출 만기 연장까지 제한하는 데 있다.

은행은 만기 도래 시 차주 동의를 받아 주택소유확인시스템(HOMS) 등으로 보유 주택 수를 확인한다. 개인과 개인 임대사업자는 세대 기준으로 다주택자 여부를 판단한다. 법인 임대사업자 등 시스템 확인이 어려운 경우에는 차주가 직접 비다주택자임을 입증해야 한다. 허위로 확인되면 기한이익상실 등 불이익을 감수하겠다는 확약서를 제출해야 한다. 관련 절차를 거부하면 만기 연장은 제한된다.
예외는 일부 인정되지만 범위는 좁다. 어린이집, 민간건설임대주택, 인구감소·관심지역 주택, 미분양 주택, 문화재 등은 보유 주택 수 산정에서 제외되며 만기 연장 제한에서도 예외가 적용된다. 규제 대상은 아파트 담보대출로 한정돼 주거용 면적이 과반인 상가주택은 포함되지 않는다.
주택을 팔 수 없는 법적 의무가 있는 경우도 예외다. 도시 및 주거환경정비법(도정법)상 전매제한, 주택법상 실거주의무 등이 해당한다.
세입자가 거주 중이면 임대차 계약 종료일까지 규제가 유예된다. 지난 4월 1일 정책 발표일 기준 유효한 계약뿐 아니라 4월 16일까지 체결된 묵시적 갱신도 인정된다. 또 발표일로부터 4개월 이내 종료되는 계약은 계약갱신청구권 행사도 가능하다. 7월 31일까지 세입자가 갱신을 요구하면 2028년 7월 31일까지 대출 연장이 가능하다.
이 밖의 경우에는 규제가 엄격하게 적용된다. 금융당국은 주택 처분이 지연되더라도 만기 연장은 불가하다고 명확히 했다. 매수자가 없어 매각이 늦어지는 경우도 예외로 인정되지 않는다. 차주는 가격을 낮춰서라도 매각하거나 대출을 상환해야 한다.
규제 회피 시도도 대부분 차단된다. 임대 사업을 중단하고 업종을 바꿔도 대출 취급 당시 임대사업자였다면 여전히 규제 대상이다. 본인 명의가 아닌 제3자 소유 주택을 담보로 대출받아도 차주가 다주택자라면 규제를 적용받는다.
대출 갈아타기도 제한된다. 증액이 없어도 다른 은행으로의 대환은 물론 동일 은행 내 대환도 허용되지 않는다. 비주택 담보대출에 수도권·규제지역 아파트를 추가 담보로 설정한 경우 역시 규제 대상에 포함된다.

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