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국가별 장특공제 어떻길래…英·獨 ‘실거주 비과세’ 엄격 적용	2026-04-21 15:28
정부, 장특공 보유공제 축소 예고 장특공제 2024년에 16.7조 거둬 개편시 수조원 세주증대 효과 예상 10년 보유자 20억 차익 단순계산땐 韓 0.8억, 美 3.4억, 佛 6.7억원 英 유일 주택 매각시는 전액 면제 獨 실거주주택 비과세 보유기간 혜택 주택 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 개편을 놓고 찬반이 엇갈린 가운데, 주요국의 공제 제도가 거주지(Main Residence) 중심인 것으로 나타났다. 또 공제율을 하향 조정할 경우, 연간 수조 원대 세수 증대 효과가 전망된다. 21일 국세청에 따르면, 2024년 기준 장특공제 총액은 16조7000억 원에 달한다. 이 가운데 주택 관련 공제액은 약 9조3000억 원으로 추산된다. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유시 받는 일반공제(6~30%)와 1가구 1주택에 적용되는 특례(8~80%)로 구분된다. 1가구 1주택 특례는 10년 거주·보유시 최대 80%를 공제하는 구조다. 이를 놓고 형평성 논란이 불거지기도 했다. 실제 거주를 하지 않더라도 일정 부분 혜택을 받을 수 있다는 지적이다. 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 투자라는 비판이다. 이재명 대통령은 지난 18일 자신의 엑스(X) 계정에서 ‘단계적 축소론’을 시사했다. 이 대통령은 X에 올린 글에서 비거주 1주택자 장특공제를 폐지할 경우 매물 잠김 현상이 나타날 수 있다는 점을 거론하며 “점진적·단계적으로 폐지해 팔 기회를 주면 해결된다”라면서 “예를 들어 공제 폐지를 하되 6개월간은 시행유예, 다음 6개월간은 절반만 폐지, 1년 후에는 전부 폐지 이런 방식으로 빨리 파는 사람이 이익이 되게 하면 매물 잠김이 아니라 매물 유도가 될 것”이라고 말한 바 있다. 이를 놓고 시장에서는 실거주자만 일정 공제를 유지하고, 비거주 1주택자에 대해서는 공제를 사실상 폐지(즉 보유요건은 폐지)하는 방안이 유력하게 떠오른 상태다. 재정경제부는 세수 효과 등에 대한 시뮬레이션 분석에 착수했다. 이에 따라 오는 7월 세법 개정안에 1가구 1주택자 양도세 장특공제 개편 방안이 구체적으로 담길 전망이다. 정부 시뮬레이션은 크게 두 가지 방향일 것으로 보인다. 우선 실거주 1주택자 양도세 장특공제율 조정에 따른 세수 효과를 살펴볼 전망이다. 실거주 1주택자 장특공제율은 최소 40%에서 최대 80% 사이로 결정될 것으로 보이는데, 적정선을 찾기 위한 분석이다. 이는 세수에도 영향을 준다. 만약 보유요건 공제 혜택을 대폭 축소할 경우, 매년 수조원 규모의 추가 세수 확보가 가능하다. 국회예산정책처의 ‘주택 양도소득세 문제점과 개선방안 연구’ 보고서에 따르면, 한국의 1가구 1주택 세 부담은 주요 선진국과 비교해 낮다. 양도차익 20억 원(취득가 10억 원·양도가 30억 원)을 거둔 10년 보유·거주자를 기준으로 할 때, 한국의 양도소득세는 약 7900만원 수준이다. 반면 동일 조건에서 주요국의 세금 부담은 다르다. 프랑스는 6억7250만 원으로 한국의 약 8.5배에 달하며, 영국은 4억7888만원, 미국은 3억4370만원, 일본은 2억4580만원이라는 것이 예정처의 설명이다. 다만 유럽은 과세 기준에 있어서 거주지(Main Residence)라는 개념을 적용하고 있다. 영국은 개인이 소유한 유일한 또는 주된 주택을 매각할 때 발생하는 이득에 대해 전액 면제를 원칙으로 한다. 다만 만약 집의 일부를 업무용으로 쓰거나 임대를 주었다면, 그 비율만큼 면제 혜택이 제외하는 구조다. 독일은 세법상 일반적인 부동산 매각은 10년을 보유해야 비과세되지만, 주 거주지로 사용한 주택에 대해서는 기간이 훨씬 단축하는 구조다. 이를 ‘자가 거주 예외(Paragraph 23 EStG)’라고 한다. 프랑스는 보유기간에 따라 양도차익을 매년 일정 비율씩 공제하고, 22년 이상 보유 시 전액 면세를 적용한다. 또 미국은 일정 금액(최대 50만달러)을 공제한 뒤 양도소득세율을 적용하고, 일본은 5년 이상 보유 시 기존 양도소득세율을 낮춰준다. 이를테면, 5년 초과 보유 시 양도소득세를 15%로 낮춰주는 식이다. 국회예산정책처는 앞서 “현재의 80%에 달하는 고율 공제방식 대신 일본과 같이 보유 기간별 단계적 세율 감면 방식으로 전환을 검토해야 한다”라고 설명했다. 이를테면, 10년 이상 보유 시 세율 15%, 20년 이상 보유 시 추가 5%를 양도소득세서 공제해주는 식이다. [ⓒ 매일경제 & mk.co.kr, 무단전재 및 재배포 금지]

국가별 장특공제 어떻길래…英·獨 ‘실거주 비과세’ 엄격 적용

2026-04-21 15:28

정부, 장특공 보유공제 축소 예고

장특공제 2024년에 16.7조 거둬
개편시 수조원 세주증대 효과 예상
10년 보유자 20억 차익 단순계산땐
韓 0.8억, 美 3.4억, 佛 6.7억원

英 유일 주택 매각시는 전액 면제
獨 실거주주택 비과세 보유기간 혜택

주택 양도소득세 장기보유특별공제(장특공제) 개편을 놓고 찬반이 엇갈린 가운데, 주요국의 공제 제도가 거주지(Main Residence) 중심인 것으로 나타났다. 또 공제율을 하향 조정할 경우, 연간 수조 원대 세수 증대 효과가 전망된다.
21일 국세청에 따르면, 2024년 기준 장특공제 총액은 16조7000억 원에 달한다. 이 가운데 주택 관련 공제액은 약 9조3000억 원으로 추산된다. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유시 받는 일반공제(6~30%)와 1가구 1주택에 적용되는 특례(8~80%)로 구분된다. 1가구 1주택 특례는 10년 거주·보유시 최대 80%를 공제하는 구조다.
이를 놓고 형평성 논란이 불거지기도 했다. 실제 거주를 하지 않더라도 일정 부분 혜택을 받을 수 있다는 지적이다. 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 투자라는 비판이다.
이재명 대통령은 지난 18일 자신의 엑스(X) 계정에서 ‘단계적 축소론’을 시사했다. 이 대통령은 X에 올린 글에서 비거주 1주택자 장특공제를 폐지할 경우 매물 잠김 현상이 나타날 수 있다는 점을 거론하며 “점진적·단계적으로 폐지해 팔 기회를 주면 해결된다”라면서 “예를 들어 공제 폐지를 하되 6개월간은 시행유예, 다음 6개월간은 절반만 폐지, 1년 후에는 전부 폐지 이런 방식으로 빨리 파는 사람이 이익이 되게 하면 매물 잠김이 아니라 매물 유도가 될 것”이라고 말한 바 있다.
이를 놓고 시장에서는 실거주자만 일정 공제를 유지하고, 비거주 1주택자에 대해서는 공제를 사실상 폐지(즉 보유요건은 폐지)하는 방안이 유력하게 떠오른 상태다.
재정경제부는 세수 효과 등에 대한 시뮬레이션 분석에 착수했다. 이에 따라 오는 7월 세법 개정안에 1가구 1주택자 양도세 장특공제 개편 방안이 구체적으로 담길 전망이다. 정부 시뮬레이션은 크게 두 가지 방향일 것으로 보인다. 우선 실거주 1주택자 양도세 장특공제율 조정에 따른 세수 효과를 살펴볼 전망이다. 실거주 1주택자 장특공제율은 최소 40%에서 최대 80% 사이로 결정될 것으로 보이는데, 적정선을 찾기 위한 분석이다.

이는 세수에도 영향을 준다. 만약 보유요건 공제 혜택을 대폭 축소할 경우, 매년 수조원 규모의 추가 세수 확보가 가능하다.
국회예산정책처의 ‘주택 양도소득세 문제점과 개선방안 연구’ 보고서에 따르면, 한국의 1가구 1주택 세 부담은 주요 선진국과 비교해 낮다. 양도차익 20억 원(취득가 10억 원·양도가 30억 원)을 거둔 10년 보유·거주자를 기준으로 할 때, 한국의 양도소득세는 약 7900만원 수준이다. 반면 동일 조건에서 주요국의 세금 부담은 다르다. 프랑스는 6억7250만 원으로 한국의 약 8.5배에 달하며, 영국은 4억7888만원, 미국은 3억4370만원, 일본은 2억4580만원이라는 것이 예정처의 설명이다.
다만 유럽은 과세 기준에 있어서 거주지(Main Residence)라는 개념을 적용하고 있다. 영국은 개인이 소유한 유일한 또는 주된 주택을 매각할 때 발생하는 이득에 대해 전액 면제를 원칙으로 한다. 다만 만약 집의 일부를 업무용으로 쓰거나 임대를 주었다면, 그 비율만큼 면제 혜택이 제외하는 구조다. 독일은 세법상 일반적인 부동산 매각은 10년을 보유해야 비과세되지만, 주 거주지로 사용한 주택에 대해서는 기간이 훨씬 단축하는 구조다. 이를 ‘자가 거주 예외(Paragraph 23 EStG)’라고 한다. 프랑스는 보유기간에 따라 양도차익을 매년 일정 비율씩 공제하고, 22년 이상 보유 시 전액 면세를 적용한다.
또 미국은 일정 금액(최대 50만달러)을 공제한 뒤 양도소득세율을 적용하고, 일본은 5년 이상 보유 시 기존 양도소득세율을 낮춰준다. 이를테면, 5년 초과 보유 시 양도소득세를 15%로 낮춰주는 식이다.
국회예산정책처는 앞서 “현재의 80%에 달하는 고율 공제방식 대신 일본과 같이 보유 기간별 단계적 세율 감면 방식으로 전환을 검토해야 한다”라고 설명했다. 이를테면, 10년 이상 보유 시 세율 15%, 20년 이상 보유 시 추가 5%를 양도소득세서 공제해주는 식이다.

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